Ngày 18 tháng 01 năm 2024, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai (Luật số 31/2024/QH15). Luật Đất đai năm 2024 gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 điều.
So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế nhiều nội dung mới mang tính chất đột phá quan trọng, góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính đất đai, giá đất; đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; điều tra, đánh giá đất đai, bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất; xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai; phân cấp, phân quyền, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương các cấp trong quản lý, sử dụng đất đai; giám sát, theo dõi, đánh giá việc quản lý, sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2024 có những điểm mới nổi bật sau đây:
I. VỀ QUY ĐỊNH CHUNG (Chương I Luật Đất đai)
Chương này hoàn thiện, giải thích các khái niệm cho rõ ràng, dễ hiểu, phổ quát cho các vùng miền; bổ sung giải thích một số cụm từ được sử dụng nhiều lần trong Luật để bảo đảm cách hiểu thống nhất, trong đó kế thừa, hoàn thiện 27 khái niệm, bổ sung 22 khái niệm.
II. VỀ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT (Chương V Luật Đất đai)
Chương này được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện, đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu. Tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch.
Ngoài những nội dung kế thừa Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 có các điểm đổi mới về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau đây:
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (Điều 67): Tiếp tục quy định về lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời doanh nghiệp sẽ chủ động trong đầu tư, người có đất bị thu hồi sẽ biết trước kế hoạch sử dụng đất để chủ động trong việc sử dụng đất, thực hiện quyền của mình, ổn định đời sống, sản xuất. Các nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quy định trong Luật quy định nội dung đơn giản hơn, không yêu cầu phải đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với thửa đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Quy định cụ thể một số trường hợp không phải bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
2. Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 72): Phân cấp cho Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, lồng ghép nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh vào nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Phân cấp thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất quốc gia cho Chính phủ.
Ngoài các nội dung trên, một số điều khoản cũng giao cho các địa phương trong việc xác định các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất để các địa phương chủ động phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mình. Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ kiểm soát đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất quốc phòng, đất an ninh... Đối với kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh sẽ được quy định lồng ghép trong nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh. Bổ sung quy định đối với thành phố trực thuộc Trung ương đã có quy hoạch đô thị thì không lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà căn cứ vào quy hoạch đô thị để lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
III. VỀ THU HỒI ĐẤT, TRƯNG DỤNG ĐẤT (Chương VI Luật Đất đai)
Nội dung Chương VI của Luật Đất đai được tách thành một chương riêng so với quy định của Luật Đất đai năm 2013, quy định cụ thể về: các trường hợp Nhà nước thu hồi đất; căn cứ, điều kiện; thẩm quyền thu hồi đất; thông báo, trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; cơ quan, đơn vị, tổ chức có trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quản lý, khai thác sử dụng quỹ đất đã thu hồi; cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất; trưng dụng đất.
Ngoài những nội dung kế thừa Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 có các điểm đổi mới về thu hồi đất, trưng dụng đất sau đây:
1. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 78): bổ sung công trình thông tin quân sự, an ninh để phù hợp với yêu cầu mới về nhiệm vụ, quốc phòng, an ninh; bổ sung cơ sở bồi dưỡng nghiệp vụ, cơ sở điều dưỡng, nghỉ dưỡng và phục hồi chức năng, cơ sở khám bệnh, chữa bệnh; cơ sở tạm giam, tạm giữ; cơ sở giáo dục bắt buộc; trường giáo dưỡng và khu lao động, cải tạo, hướng nghiệp, dạy nghề cho phạm nhân, trại viên, học sinh do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.
2. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79): Quy định rõ nội hàm “dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Quy định cụ thể 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, để công khai, minh bạch trong thực thi và giám sát. Bên cạnh việc thu hồi các dự án, công trình phục vụ xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dự thảo Luật bổ sung một số trường hợp thu hồi sau:
(1) Bổ sung các trường hợp để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, gồm: Dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển; thực hiện hoạt động lấn biển; xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm;
(2) Quy định cụ thể các dự án thuộc lĩnh vực xã hội hóa không phân biệt nguồn vốn đầu tư được thu hồi đất thuộc các lĩnh vực: văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ..để khuyến khích khối tư nhân tham gia đầu tư phục vụ lợi ích chung của cộng đồng;
(3) Quy định cụ thể về thu hồi đất có chênh lệch địa tô để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất: dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn;
(4) Bổ sung quy định thu hồi đất đối với các dự án có tính chất quan trọng: Thực hiện dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật;
(5) Bổ sung quy định mở về bổ sung trường hợp thu hồi đất theo trình tự sửa đổi Luật Đất đai theo quy trình rút gọn.
3. Căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 80): quy định cụ thể căn cứ, điều kiện thu hồi đất để thể chế yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW, theo đó:
- Về căn cứ: bên cạnh việc phải thuộc trường hợp thu hồi đất, còn phải căn cứ vào một trong các căn cứ đó là (1) kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện; (2) các văn bản quyết định, phê duyệt chấp thuận chủ trương đối với dự án đầu tư; (3) văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh; (4) phân kỳ tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư;
- Về điều kiện: (1) phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư; (2) đáp ứng điều kiện là để tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để quản lý, khai thác hoặc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đối với dự án vùng phụ cận, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn.
4. Thu hồi đất do vi phạm (Điều 81): bỏ hành vi “Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;”; chỉnh sửa một số hành vi vi phạm để khắc phục những bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện.
5. Thu hồi do chấm dứt sử dụng đất theo pháp luật (Điều 82): Bổ sung trường hợp thu hồi đất trong trường hợp chấm dứt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư; thu hồi đất trong trường hợp đã bị thu hồi rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp; thu hồi đất liên quan đến thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số và nông lâm trường. Bỏ quy định thu hồi đất đối với trường hợp “tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hằng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;” để xử lý theo quy định của pháp luật về giải thể, phá sản.
6. Thẩm quyền thu hồi đất và xử lý trường hợp thu hồi đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản công (Điều 83): phân cấp toàn bộ thẩm quyền thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà phân cấp cho cấp huyện. Bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản công thuộc các trường hợp thu hồi đất theo quy định của Luật này thì không phải thực hiện việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
7. Trường hợp thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh (Điều 84): đây là quy định mới thông qua cơ chế các bộ ngành, có liên quan và UBND cấp tỉnh có sự phối hợp và báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định để giải quyết các vấn đề liên quan đến thu hồi đất trong thời gian vừa qua nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đặc biệt là thu hồi đất đã có trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh là đất để chuyển giao cho địa phương, đất chưa có trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh và thu hồi đất quốc phòng, an ninh để chuyển giao cho địa phương thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng diện tích đất dự kiến thu hồi chưa được xác định trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh là đất chuyển giao cho địa phương.
8. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 85): bổ sung quy định hiệu lực của thông báo thu hồi đất là 12 tháng tính từ ngày ban hành thông báo thu hồi đất. Quy định này sẽ giúp xác định thời điểm người dân được tạo lập tài sản hợp pháp trên đất.
9. Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 87): bổ sung quy định để thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đi trước một bước so với quyết định thu hồi đất, theo đó quy định 7 trường hợp phải thực hiện xong cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được ban hành quyết định thu hồi đất. Bổ sung quy định cụ thể về công tác vận động thuyết phục trong suốt quá trình thực hiện trình tự thủ tục thu hồi đất từ bước điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, thực hiện Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bàn giao đất, các bước trong khâu cưỡng chế.
IV. PHÁT TRIỂN, QUẢN LÝ, KHAI THÁC QUỸ ĐẤT (Chương VIII Luật Đất đai)
Đây là một Chương mới của dự thảo Luật, quy định về các nội dung sau đây:
1. Nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất (Điều 112): bổ sung nguyên tắc việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định của Luật này.
2. Đất do tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác (Điều 113): Bổ sung các loại đất do tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác và quy định UBND cấp tỉnh chỉ đạo tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện các nhiệm vụ đối với quỹ đất do tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác.
3. Quỹ phát triển đất (Điều 114): Quy định rõ quỹ phát triển đất của địa phương là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách; chức năng của quỹ trong việc ứng vốn phục vụ các nhiệm vụ thuộc chức năng của tổ chức phát triển quỹ đất, thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số và các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật.
4. Tổ chức phát triển quỹ đất (Điều 115): đây là Điều luật mới được tách thành Điều riêng được quy định trong Luật để nâng cao vị trí vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất. Tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập để tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất tại địa phương. Nguồn tài chính của tổ chức phát triển quỹ đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và ứng vốn từ quỹ phát triển đất. Luật giao Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, cơ chế quản lý, hoạt động, cơ chế tài chính của tổ chức phát triển quỹ đất.
V. GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT KHÔNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, KHÔNG ĐẤU THẦU LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẤU THẦU LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT, SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI THÔNG QUA THỎA THUẬN VỀ NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HOẶC ĐANG CÓ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (Chương IX Luật Đất đai)
Ngoài các nội dung kế thừa Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 quy định về cc nội dung mới sau đây:
1. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (Điều 124): quy định làm rõ các trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất gồm: (1) Giao đất không thu tiền sử dụng đất, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (trừ trường hợp đấu thầu theo pháp luật chuyên ngành); (2) các trường hợp sử dụng vốn đầu tư công, Dự án PPP; (3) các trường hợp là các đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi, ưu tiên; (4) Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm đối với dự án phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực; đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành hoặc không có người tham gia; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.
2. Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125): quy định cụ thể trường hợp, quỹ đất, điều kiện, đối tượng được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện trong công tác tổ chức thực hiện; các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành; tiếp tục quy định trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
3. Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (Điều 126): quy định cụ thể trường hợp, quỹ đất (gồm đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi và xử lý trường hợp có đất công xen kẹt), điều kiện, đối tượng được tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (cho phép Nhà đầu tư nước ngoài tham gia và có quy định về thành lập doanh nghiệp dự án), trách nhiệm của UBND cấp có thẩm quyền trong công tác tổ chức thực hiện; trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
4. Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 127): quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Bổ sung các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này mà nhà đầu tư lựa chọn phương án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất; bổ sung quy định xử lý các vướng mắc trong dự án thỏa thuận khi người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận và hết thời hạn trên Giấy chứng nhận; bổ sung quy định người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật này nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người đang có quyền sử dụng đất đó có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.
VI. VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GCNQSD ĐẤT, QSH TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (Chương X Luật Đất đai)
Chương X của Luật đã quy định chuẩn hóa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định rõ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhằm phân định rõ quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của cơ quan nhà nước thông qua việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu, tách riêng giữa vai trò quản lý nhà nước (việc công nhận quyền sử dụng đất) với việc cung cấp dịch vụ công của cơ quan đăng ký (việc cấp Giấy chứng nhận), đưa công tác cấp Giấy chứng nhận được chuyên nghiệp hóa, làm cơ sở cho việc thống nhất công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính từ trung ương tới địa phương.
Bổ sung quy định giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 cho phù hợp với thực tiễn của địa phương (Khoản 5 Điều 141).
Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước. Quy định hình thức đăng ký đất đai, đăng ký biến động đất đai được thực hiện đăng ký trên giấy hoặc đăng ký trên môi trường điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Bổ sung quy định về đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp có thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm.
VII. VỀ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI, GIÁ ĐẤT (Chương XI Luật Đất đai)
Để hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai, cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân trong việc xây dựng bảng giá đất, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất từ ngày 01/01 của năm tiếp theo; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.
Bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn. Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó (tại Điều 153).
Quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất đối với các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết; Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất (tại Điều 155).
Hoàn thiện các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó: bổ sung các trường hợp miễn, giảm theo lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, đối tượng chính sách; trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn, người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (tại Điều 157).
Quy định cụ thể các phương pháp định giá đất, bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác 04 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; quy định trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất; trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong bảng giá đất (tại Điều 158).
Phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện (tại Điều 160).
Quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân, có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức và các tổ chức chính trị - xã hội khác tham gia cuộc họp thẩm định giá đất để đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá (tại Điều 161).
.png)